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農地転用許可制度の概要を知る

農地とは耕作の目的のために供される土地であり、農地法によりその取り扱いに制限があります。売却においても一般的な土地とは異なる条件を持っています。私たちが農地の売却依頼をお受けしたときに、最初に確認することが「転用できる農地かどうか」という点になります。この転用許可の基準を確認するところに始まります。農地法５条許可というものです。

この許可基準は大きく①立地基準と②一般基準とに分かれています。立地基準とは農地を５種類に区分して、その区分に応じて許否を判断するものになります。一般基準とは農地の区分に関係なく適用される基準であり、土地の効率的な利用の確保という観点から許否を判断するものになります。

【立地基準】

１．農用地区域内農地

市町村が定める農業振興地域整備計画において、農振農用地区域として定められた区域内の農地
【転用】原則不許可

２．甲種農地

市街化調整区域内の特に良好な条件を備えている農地で、政令で定める要件を満たした農地

• 概ね１０ha以上の規模の一段の農地区域内の農地（集団農地）
• 高性能な機械による効率的な営農が可能な農地
• 農業公共投資（特定土地改良事業等）から８年以内の農地

【転用】原則不許可　　※一定の場合（例：公共性の高い事業の用に供する場合等）は例外許可

３．第一種農地

良好な条件を備えている農地で、政令で定める要件を満たした農地

• 概ね１０ha以上の規模の一段の農地区域内の農地（集団農地）
• 農業公共投資（特定土地改良事業等）の対象農地
• 生産性の高さが認められる農地

【転用】原則不許可　　※一定の場合（例：公共性の高い事業の用に供する場合等）は例外許可

４．第二種農地

第三種農地に近接する区域または市街地化が見込まれる区域内の農地で、政令で定める要件を満たした農地

• 鉄道駅や合同庁舎等から500m以内
• 農業公共投資（特定土地改良事業等）の対象外の農地
• 生産性の低い小集団の農地（10ha未満）

【転用】近隣土地で替えることができない場合許可

５．第三種農地

市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内の農地で、政令で定める要件を満たした農地

【転用】原則許可

【一般基準】

農地の買取り価格について知る

各段階の基準を満たして転用が可能であることが確認できると、次に農地を買い取らせていただく価格の相談を行います。（前提として現地調査は完了しているものとします）

まず買取り価格を考える際の基準として、その地域の価格というものがありますが、この目安を知っておく必要があります。これについてはその地域（周辺含む）で過去に取引された価格（実勢価格）であったり、公示価格や標準地価格といった公的な指標等から確認することができます。

宅地としての価格を把握しましたら、そこから農地を住宅用地とする場合に掛かる測量・分筆費用や造成工事費の他、事業経費として土地取得に纏わる各種税金や各許認可の申請費・インフラの検査費や整備費、そして事業利益を差し引いた価格を算出します。これが農地を買取らせていただく価格の目安となります。

（まとめ）
実務においては農地法の手続きとあわせて重要なことがあります。それは農地には地域の決まり事が存在するということです。例えば田畑の水引問題などが挙げられます。これは農地には農地としての歴史があり、それは地域で守られ続けてきたところがあるからです。買取りにはそうした背景にあるものを理解し、近隣の農家様との調整を図りながら進めていく必要があります。

以上、農地の売却に対するお困りごとがございましたらお気軽にご相談ください。

公開日：2022.8